16.10.2006
Методика оценки отчета по оценке недвижимости
№ п/п |
Наименование раздела |
Итоговый балл |
1. |
Общие требования к отчету |
0-20 |
2. |
Описание объекта оценки |
0-10 |
3. |
Анализ ННЭИ |
0-20 |
4. |
Анализ рынка |
0-40 |
5. |
Затратный подход |
0-60 |
6. |
Сравнительный подход |
0-70 |
7. |
Доходный подход |
0-70 |
8. |
Согласование результатов |
0-10 | |
Таблица №1 Общие требования к отчету (максимальный балл-20)
№ п/п |
Критерий |
Оценка |
Требования, по которым оценивается их наличие (1 балл) |
1. |
Цели и задачи проведения оценки объекта оценки. |
|
2. |
Отчет должен быть постранично пронумерован, прошит, скреплен печатью, и подписан работником Оценщика, который имеет документ об образовании, подтверждающий получение им профессиональных знаний в области оценочной деятельности, и осуществил оценку объекта оценки, а также руководителем Оценщика. |
|
3. |
В отчете оценщик использует затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования) |
|
4. |
В отчете приводится обоснование применение методов оценки для каждого из используемых подходов. |
|
5. |
Информация, используемая в отчете, должна содержать ссылки на источники ее получения |
|
6. |
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. |
|
7. |
В отчете приводится юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества. |
|
8. |
В отчете приводится основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. |
|
9. |
В отчете приводится точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. |
|
10. |
В отчете приводятся стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки. |
|
11. |
В отчете должна быть указана последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина. |
|
12. |
В отчете должны быть приведены ограничения и пределы применения полученного результата. |
|
13. |
Порядковый номер отчета. |
|
14. |
Дата составления отчета (дата осмотра объекта оценки). |
|
15. |
Дата проведения оценки (дата определения стоимости объекта оценки). |
|
16. |
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. |
|
17. |
В отчете приводятся все промежуточные расчеты, на основании которых определялась стоимость. |
|
18. |
В отчете используется информации, обеспечивающую достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения |
|
19. |
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, а представленная в нем информация должна удовлетворять принципу необходимости и достаточности. |
|
20. |
Выводы и заключения должны быть обоснованы, и соответствовать результатам расчетов. |
| |
Таблица №2 Описание объекта оценки (максимальный балл-10)
Требования, по которым оценивается их наличие (2 балла) |
1. |
Наименования, местоположение и описание зданий, строений, сооружений, земельных участков (с указанием кадастровых номеров), входящих в состав объекта оценки. |
|
2. |
Описание имущественных прав на объект оценки. |
|
3. |
Назначение и разрешенное использование. |
|
4. |
Фактическое использование. |
|
5. |
Год постройки (для зданий, строений, сооружений). |
|
6. |
Дата ввода в эксплуатацию (постановки на баланс), инв. №. |
|
7. |
Первоначальная и остаточная стоимость по данным бухгалтерского учета. |
|
8. |
Износ согласно данным технического паспорта. |
|
9. |
Возможные ограничения в использовании зданий, строений, сооружений и земельных участков (памятники истории и культуры, сервитуты и т.п.). |
|
10. |
Описание помещений. |
| |
Таблица №3 Анализ ННЭИ (максимальный балл-20
Оценивается экспертно |
критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; |
критерий 2: правильность использованных подходов (методов); |
критерий 3: правильность арифметических вычислений. |
№ п/п |
Наименование раздела |
1 |
2 |
3 |
Средний балл |
1. |
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки |
0-20 |
0-20 |
0-20 |
0-20 | |
Таблица №4 Анализ рынка (максимальный балл-40)
Оценивается экспертно Критерий 1: полнота и качество изложения; Критерий 2: актуальность и достаточность информации |
№ п/п |
Наименование раздела |
1 |
2 |
Средний балл |
1. |
Общая характеристика рынка земли в районе расположения объекта оценки. |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
2. |
Общая характеристика рынка недвижимости в районе расположения объекта оценки. |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
3. |
Общая характеристика рынка аренды сопоставимых и (или) аналогичных объектов. |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
4. |
Определение объектов, которые могут быть созданы в ближайшее время на данном сегменте рынка (при наличии информации). |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
5. |
Характеристика сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в том числе рынка аренды сопоставимых и (или) аналогичных объектов. |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
6. |
Нормы прибыли на данном сегменте рынка. |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
7. |
Анализ спроса и предложения на данном сегменте рынка. |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
8. |
Прогнозы развития сегмента рынка. |
0-5 |
0-5 |
0-5 | |
Таблица №5 Затратный подход (максимальный балл-60)
Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений. |
№ п/п |
Наименование раздела |
1 |
2 |
3 |
Средний балл |
1. |
Оценка стоимости имущественного права на земельный участок, в том числе не оформленного в установленном порядке, но обусловленного правом собственности на здания, строения, сооружения, проведенную методами сравнительного и (или) доходного подходов к оценке на основе анализа наиболее эффективного использования. |
0-20 |
0-20 |
0-20 |
0-20 |
2. |
Расчет суммы затрат на воспроизводство или замещение зданий, строений, сооружений. |
0-10 |
0-10 |
0-10 |
0-10 |
3. |
Обоснование величины накопленного износа зданий, строений, сооружений. |
0-20 |
0-20 |
0-20 |
0-20 |
4. |
Обоснование прибыли предпринимателя. |
0-10 |
0-10 |
0-10 |
0-10 | |
Таблица №6 Сравнительный подход (максимальный балл-70)
Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений. |
№ п/п |
Наименование раздела |
1 |
2 |
3 |
Средний балл |
1. |
Описание не менее трех аналогов объекта оценки с указанием их: |
0-40 |
0-40 |
0-40 |
0-40 |
1.1. |
Местоположения; |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
1.2. |
Площади земельного участка для эксплуатации здания (как правило); |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
1.3. |
Назначения и текущего использования; |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
1.4. |
Характеристики конструктивных особенностей и капитальности здания (например, группа капитальности, материал стен и других несущих конструкций); |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
1.5. |
Состояния; |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
1.6. |
Общей и полезной площади; |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
1.7. |
Цены сделки, предложения или спроса |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
1.8. |
Источника информации. |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
3. |
Обоснование корректировок стоимостных показателей аналогов. |
0-30 |
0-30 |
0-30 |
0-30 |
|
Корректировка на местоположение |
|
|
|
|
|
Корректировка на дату предложения |
|
|
|
|
|
Корректировка на масштаб |
|
|
|
|
|
Корректировка на размер земельного участка |
|
|
|
|
|
Корректировка на группу капитальности |
|
|
|
|
|
Корректировка на состояние |
|
|
|
|
|
Корректировка на износ |
|
|
|
| |
Таблица №7 Доходный подход (максимальный балл-70)
Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений. |
№ п/п |
Наименование раздела |
1 |
2 |
3 |
Средний балл |
1. |
Расчет рыночной ставки арендной платы с указанием источников информации; |
0-10 |
0-10 |
0-10 |
0-10 |
2. |
Обоснование доходов от объекта недвижимости (в т.ч. обоснование коэффициента загрузки) |
0-10 |
0-10 |
0-10 |
0-10 |
3. |
Обоснование состава и величины операционных расходов. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий. В состав операционных расходов включаются только те расходы, которые, как правило, несет арендодатель (в т.ч. коммунальных, платежей эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов, налоговых и страховых выплат) |
0-20 |
0-20 |
0-20 |
0-20 |
4. |
При необходимости обоснование суммы и временной структуры расходов (инвестиций), необходимых для использования объекта оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на ремонт или реконструкцию существующих зданий, строений, сооружений). |
0-10 |
0-10 |
0-10 |
0-10 |
5. |
Обоснование расчета ставки дисконтирования или коэффициента капитализации. |
0-20 |
0-20 |
0-20 |
0-20 | |
Таблица №8 Согласование результатов (максимальный балл-10)
Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений. |
№ п/п |
Наименование раздела |
1 |
2 |
3 |
Средний балл |
1. |
Обоснование весовых коэффициентов при определении итоговой величины стоимости, учитывающее в том числе: возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца; качество и обширность данных, на основе которых проводится оценка. При существенном расхождении результатов, полученных с применением различных подходов, анализ причин такого расхождения и обоснование приоритетного результата. |
0-10 |
0-10 |
0-10 |
0-10 | |
Методика оценки отчета по оценке бизнеса.
№ п/п |
Наименование таблицы |
Итоговый балл |
1. |
Общие требования к отчету |
0-20 |
2. |
Описание компании и объекта оценки |
0-10 |
3. |
Анализ финансово-хозяйственной деятельности |
0-50 |
4. |
Анализ отрасли и макроэкономики |
0-30 |
5. |
Затратный подход |
0-50 |
6. |
Доходный подход |
0-70 |
7. |
Сравнительный подход |
0-30 |
8. |
Согласование результатов и внесение итоговых корректировок |
0-40 |
|
Итого по отчету: |
300 | |
Таблица №1. Общие требования к отчету (максимальный балл-20)
№ п/п |
Критерий |
Наличие |
Требования, по которым оценивается их наличие (1 балл) |
1. |
Цели и задачи проведения оценки объекта оценки. |
|
2. |
Отчет должен быть постранично пронумерован, прошит, скреплен печатью, и подписан работником Оценщика, который имеет документ об образовании, подтверждающий получение им профессиональных знаний в области оценочной деятельности, и осуществил оценку объекта оценки, а также руководителем Оценщика. |
|
3. |
В отчете оценщик использует затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования) |
|
4. |
В отчете приводится обоснование применение методов оценки для каждого из используемых подходов. |
|
5. |
Информация, используемая в отчете, должна содержать ссылки на источники ее получения |
|
6. |
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. |
|
7. |
В отчете приводится юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества. |
|
8. |
В отчете приводится основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. |
|
9. |
В отчете приводится точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. |
|
10. |
В отчете приводятся стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки. |
|
11. |
В отчете должна быть указана последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина. |
|
12. |
В отчете должны быть приведены ограничения и пределы применения полученного результата. |
|
13. |
Порядковый номер отчета. |
|
14. |
Дата составления отчета (дата осмотра объекта оценки). |
|
15. |
Дата проведения оценки (дата определения стоимости объекта оценки). |
|
16. |
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. |
|
17. |
В отчете приводятся все промежуточные расчеты, на основании которых определялась стоимость. |
|
18. |
В отчете используется информация, обеспечивающую достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения |
|
19. |
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, а представленная в нем информация должна удовлетворять принципу необходимости и достаточности. |
|
20. |
Выводы и заключения должны быть обоснованы, и соответствовать результатам расчетов. |
| |
Таблица №2. Описание компании и объекта оценки (максимальный балл-10)
Оценивается наличие раздела(1 балл) |
№ п/п |
Наименование рекомендуемого раздела |
Наличие |
1. |
Официальные сведения |
|
2. |
Основные виды деятельности |
|
3. |
Корпоративная структура |
|
4. |
Акционеры |
|
5. |
Регистрация акций |
|
6. |
Права акционеров |
|
7. |
Выводы об объекте оценки: права вытекающие из владения объектом оценки |
|
8. |
История развития |
|
9. |
Деятельность на дату оценки |
|
10. |
Планы развития |
| |
Таблица №3. Анализ финансово-хозяйственной деятельности компании (максимальная балл –50)
Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений. |
№ п/п |
Наименование раздела |
1 |
2 |
3 |
Средний балл |
1. |
Анализ балансовых отчетов |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
2. |
Анализ валюты баланса |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
3. |
Горизонтальный анализ |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
4. |
Вертикальный анализ |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
5. |
Анализ ликвидности |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
6. |
Анализ финансовой устойчивости |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
7. |
Анализ рентабельности |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
8. |
Анализ деловой активности |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
9. |
Анализ финансовый показателей (выручки, прибыли) |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
10. |
Выводы по финансово-хозяйственной деятельности |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 | |
Таблица №4 Анализ отрасли и макроэкономики (максимальный балл-30)
Оценивается экспертно Критерий 1: полнота и качество изложения; Критерий 2: актуальность и достаточность информации |
№ п/п |
Наименование раздела |
1 |
2 |
Средний балл |
1. |
Нормативно-правовая база |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
2. |
Рынки сбыта |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
2. |
Отраслевые показатели |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
3. |
Условия конкуренции |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
4. |
Перспективы отрасли и ее общая привлекательность/ |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
5. |
Краткие выводы, характеризующие отрасль |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
6. |
Анализ макроэкономических показателей |
0-5 |
0-5 |
0-5 | |
Таблица №4 Затратный подход (максимальный балл-50)
Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений. |
№ п/п |
Наименование раздела |
1 |
2 |
3 |
Средний балл |
1. |
Описание выбранного метода |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
2. |
Оценка основных средств |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
3. |
Оценка нематериальных активов |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
4. |
Оценка незавершенного строительства |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
5. |
Оценка долгосрочных финансовых вложений |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
6. |
Оценка запасов |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
7. |
Оценка дебиторской задолженности |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
8. |
Оценка краткосрочных финансовых вложений |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
9. |
Оценка обязательств |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
10. |
Расчет стоимости компании с применением затратного подхода |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 | |
Таблица №5 Доходный подход (максимальный балл-70)
Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений. |
№ п/п |
Наименование раздела |
1 |
2 |
3 |
Средний балл |
1. |
Описание выбранного метода оценки |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
2. |
Выбор прогнозного периода |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
3. |
Расчет ставки дисконтирования |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
4. |
Анализ и прогноз выручки |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
5. |
Анализ и прогноз затрат |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
6. |
Расчет чистой прибыли |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
7. |
Расчет изменения собственного оборотного капитала |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
8. |
Расчет капитальных вложений |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
9. |
Расчет изменения долгосрочной задолженности |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
10. |
Расчет денежных потоков |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
11. |
Расчет стоимости компании в постпрогнозный период |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
12. |
Корректировка на неоперационные активы |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
13. |
Корректировка на избыток/недостаток собственных оборотных средств на дату оценки |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
14. |
Итоговый вывод о стоимости по доходному подходу |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 | |
Таблица №6 Сравнительный подход (максимальный балл-30)
Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений. |
№ п/п |
Наименование раздела |
1 |
2 |
3 |
Средний балл |
1. |
Описание выбранного метода оценки |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
2. |
Критерии выбора компаний-аналогов |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
3. |
Краткое описание компаний-аналогов и с расчетными показателями |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
4. |
Расчет мультипликаторов |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
5. |
Расчет стоимости компании |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
6. |
Итоговые корректировки |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 | |
Таблица №7 Согласование и внесение итоговых корректировок
Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений. |
№ п/п |
Наименование раздела |
1 |
2 |
3 |
Средний балл |
1. |
Обоснование весовых коэффициентов |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
2. |
Расчет итоговой стоимости |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
3. |
Корректировка на контроль |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
4. |
Корректировка на ликвидность |
0-5 |
0-5 |
0-5 |
0-5 | |
http://amtpp.ru/methods/
Возврат к списку новостей |